早些年進(jìn)城讀書、工作，
最近，自然資源部對(duì)這個(gè)問題給出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。這是自然資源部經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局近日對(duì)“十三屆全國人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議”作出的答復(fù)。這一答復(fù)解決了我國長(zhǎng)期存在的一個(gè)重大社會(huì)矛盾沖突點(diǎn)。通俗來說，即便你是城鎮(zhèn)居民，依然可以以繼承的方式取得宅基地的使用權(quán)，并通過合法手續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
1.城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承宅基地使用權(quán)并非新政，一直有規(guī)可依。廣東乃至全國各地加快推進(jìn)“房地一體”登記，對(duì)這項(xiàng)權(quán)利起到保障作用。此次自然資源部的答復(fù)，并未突破現(xiàn)行法律制度的規(guī)定。2.繼承的是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，不包括宅基地所有權(quán)，且宅基地不能單獨(dú)被繼承。3.自然資源部最新答復(fù)不代表城鎮(zhèn)居民可以購買宅基地，城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋依然被嚴(yán)令禁止，“小產(chǎn)權(quán)房”無法確權(quán)登記。4.這對(duì)于進(jìn)城務(wù)工、落戶的農(nóng)民來說，無疑極大減少了后顧之憂。分清宅基地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)要搞清楚宅基地使用權(quán)繼承的來龍去脈，我們要捋清幾個(gè)概念——不是的。農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地；不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地以及農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。宅基地是農(nóng)村村民用來建造住宅及其附屬設(shè)施的用地；同時(shí)，根據(jù)《憲法》第10條第2款規(guī)定，宅基地屬集體所有。農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是三個(gè)不同的概念，三者要分開來看。其中，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體，村民個(gè)人并不享有對(duì)宅基地的所有權(quán)，只能獲得宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。而城鎮(zhèn)居民通過繼承獲得的，也是后者。有人會(huì)問，城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購買宅基地？答案也是不能。一直以來，國家明令禁止違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地。2004年下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào))明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》中也明確，城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，即我們常說的“小產(chǎn)權(quán)房”，一律不予確權(quán)登記。城鎮(zhèn)居民繼承宅基地使用權(quán)有規(guī)可依經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民通過合法手續(xù)繼承宅基地使用權(quán)，一直以來有章可循、有規(guī)可依——從2011年多部委印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，到2016年印發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，盡管表述有所差異，但都明確規(guī)定了，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。我國《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。上文已經(jīng)說過，宅基地不屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，所以在公民死亡的時(shí)候，作為遺產(chǎn)的房屋可以被繼承，但宅基地不能被繼承。而按照“地隨房走”的原則，繼承房屋之后，由于房屋占用了宅基地，宅基地使用權(quán)可以通過不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，隨著房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移給繼承人。
廣東省人大常委會(huì)立法咨詢專家、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村法治與社會(huì)發(fā)展研究中心、新型城鎮(zhèn)化法治研究中心王權(quán)典教授指出，此次自然資源部的答復(fù)，并未突破現(xiàn)行法律制度的規(guī)定及繼往以來司法實(shí)踐的原則，符合《物權(quán)法》特別是新頒民法典的權(quán)利保障精神，也符合農(nóng)村“三塊地”改革方向。對(duì)于此事，南方日?qǐng)?bào)、南方+咨詢了廣東省、廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記部門有關(guān)負(fù)責(zé)人了解實(shí)際操作情況。以廣州為例，在“房地一體”登記之前，各區(qū)情況略有差異，不少是頒發(fā)了宅基地使用權(quán)證書，但證書上沒有具體的位置坐標(biāo)，登記率也不高。目前，廣東各地正加快推進(jìn)房地一體登記，在這個(gè)過程前期，不動(dòng)產(chǎn)登記部門會(huì)通過權(quán)籍調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系。繼承人可以通過“房地一體”登記，獲取宅基地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)?！澳壳耙钥偟怯浄绞介_展，全覆蓋做權(quán)籍調(diào)查，登記率也會(huì)更高?！睆V州市白云區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。這里要留意到一個(gè)前提——辦理繼承手續(xù)時(shí)，宅基地上必須建有住宅。如果沒有住宅、房屋，宅基地使用權(quán)依托的客體也隨之消失，繼承人也不再享有宅基地的使用權(quán)。在這種情況下，村委會(huì)可以收回宅基地。因此，也有專家建議要特別留意對(duì)村里宅基地上住宅的維護(hù)、修繕。此外，宅基地與商品房用地的土地使用年限也有不同：商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；而現(xiàn)行法律和政策尚未具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限。
如何流轉(zhuǎn)？專家建議與有償使用相結(jié)合如果進(jìn)城后不想要繼續(xù)使用宅基地了，怎么辦？對(duì)此，《土地管理法》第六十二條也規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。王權(quán)典教授認(rèn)為，宅基地制度逐步擴(kuò)大改革范圍并協(xié)同推進(jìn)，是為了提高農(nóng)村宅基地利用效率，配合實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，有利于吸引人才返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)以及引導(dǎo)社會(huì)資本下鄉(xiāng)、發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。“如何構(gòu)建既能平等保護(hù)每位公民的繼承權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，又能平衡繼承人之間、繼承人與集體組織之間的利益沖突，且能提高土地利用效率的宅基地制度顯得重要?！蓖鯔?quán)典說。他建議，首先，加快宅基地確權(quán)頒證，做到應(yīng)確盡確，保證宅基證到戶率。其次，清楚界定集體成員、實(shí)施集體產(chǎn)權(quán)制度改革。宅基地流轉(zhuǎn)和使用管理、閑置宅基地再利用的收益分配等，都要在界定集體成員和完成集體產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)上展開。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)宅基地使用的管理，將宅基地流轉(zhuǎn)與有償使用相結(jié)合。當(dāng)然，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承等方式取得的宅基地使用權(quán)需要流轉(zhuǎn)的，原則上應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織收回后再行流轉(zhuǎn)，已流轉(zhuǎn)的應(yīng)通過村民自治對(duì)該宅基地使用權(quán)實(shí)行有償使用， 體現(xiàn)所有者權(quán)益。
來源：南方日?qǐng)?bào)
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